Die (gewerbliche) Miete und der Virus

Nachdem Beschränkungen oder vielerorts Schließungen amtlich sind und in den Sternen steht, wie lange die derzeit ergangenen Maßnahmen aufrecht erhalten werden müssen, stellt sich gerade für den gewerblichen Mieter die Frage, ob aufgrund der gegenwärtigen Situation eine Herabsetzung der Miete (Minderung) oder eine Vertragsanpassung verlangt werden kann.

Gleich welche Ausrichtung der eigene Betrieb hat, ob Gaststätte, Fitnessstudio, Diskothek oder Friseur, Umsatzrückgänge oder auch totale Ausfälle sind allgegenwärtig und laufende Mietzahlungen erschweren den wirtschaftlichen Fortbestand des Unternehmens zunehmend.

Wie ist dem entgegen zu wirken?

In den allermeisten Fällen bleibt es bei dem allgemeinen Grundsatz „pacta sunt servanda“, Verträge und damit verbundene Pflichten bleiben bestehen. Eine Kündigung aus wichtigem Grund wird regelmäßig ausscheiden, da der Vermieter etwaige Beschränkungen, sowie daraus folgende Unmöglichkeit nicht zu vertreten hat. Im Übrigen dürfte in den meisten Fällen kein Interesse des Mieters an einer endgültigen Beendigung bestehen.

Bleibt Personal aufgrund eigener Quarantäne oder wegen Betreuung von Kindern der Arbeit entschuldigt fern, fällt dies ebenfalls grundsätzlich unter das sog. Verwendungsrisiko des Mieters und begründet keinen Mangel der Mietsache an sich.

Unlängst wurden in Thüringen folgende Maßnahmen erlassen, hierzu Notfallerlass vom 16.03.2020:

Notfallerlass 16.03.2020

Grundsätzlich liegt das Risiko, die Mietsache zur beabsichtigten Verwendung auch nutzen zu können im Verantwortungs- und Risikobereich des Mieters. Der einzelne Vertrag kann jedoch weitergehende Pflichten des Vermieters vorsehen.

Etwas anderes kann auch dann gelten, wenn der vom Mieter grundsätzlich zu vertretende Risikobereich überschritten wird, wie etwa beim Eingreifen hoheitlicher Maßnahmen oder Gesetzesänderungen.

Die Anforderung an eine solche Vertragsanpassung sind hoch, jedoch bei Betrieben, die der Nr. 1 gem. o.g. Erlass unterfallen, nicht per se ausgeschlossen. Gedanklich gilt hier, je einschneidender der Eingriff und damit gravierender die Äquivalenzstörung zwischen Leistung und Gegenleistung ist, desto wahrscheinlicher kann eine solche Anpassung verlangt werden.

Zu beachten sind daneben etwa vertragliche Regelungen zur Risikoverteilung, oder auch zur Miethöhe. Ist etwa eine umsatzabhängige Miete vereinbart, so kann die Miete schon aufgrund der Umsatzrückgänge angepasst werden.

Eine Anpassung des Vertrages (§ 313 BGB) wird jedoch die Ausnahme, nicht die Regel darstellen.

Um aktuelle wirtschaftliche Schwierigkeiten abzumildern, sowie zur Vermeidung mietrechtlicher Konsequenzen, empfiehlt sich daher das Gespräch mit dem jeweiligen Vermieter zu suchen und staatliche Hilfen in Anspruch zu nehmen.

Jedenfalls sollte auch versucht werden, eine Stundung von Mietzahlungen zu erreichen.

Hierzu Musterschreiben Mietstundung

RA Michael Offermanns
18.03.2020