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Maklerrecht: Keine Aussetzung des Bestellerprinzips (§ 2 Abs. 1a WoVermG n.F.)

Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 13. Mai 2015 – 1 BvQ 9/15

Das Bundesverfassungsgericht hatte über einen Eilantrag im Wege der einstweiligen Anordnung über die Aussetzung des Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) zu befinden.

Die Antragsteller, 2 Makler die im Bereich der Wohnungsvermittlung tätig sind und ein Mieter, beantragten,

die Art. 3 Nr. 1A), D), E), Nr. 2 und Nr. 5A) AA) vorläufig, für die Dauer von längstens 6 Monaten außer Vollzug zu setzen.

Gegenstand ist die zum 1.6.2015 in Kraft tretende Regelung, wonach im Bereich der Wohnungsvermittlung das Bestellerprinzip gilt, d.h. Kosten der Wohnungsvermittlung in Form der Maklercourtage durch den Vermieter als Auftraggeber zu tragen sind.

Die Antragsteller zu 1 und 2, Makler, richten sich mit ihrem Antrag gegen die aufgrund der Regelung zu erwartenden Umsatzeinbußen und machen einen Eingriff in die grundrechtlich geschützte Berufsfreiheit geltend. Durch die Änderung sei es nicht mehr möglich, künftig Wohnungen im gewohnten Umfang zu vermitteln und hieraus Umsätze zu erzielen. Dies stellt nach Ansicht der Antragsteller einen Eingriff in die Berufsfreiheit dar.

Der Antragsteller zu 2 machte überdies geltend, dass die Neuregelung zu Umsatzeinbußen führe, welche den Fortbestand seines Unternehmens gefährden, da in den letzten 20 Jahren durchschnittlich mindestens 95 % seiner Einnahmen aus dem Bereich der nun durch die Neuregelung betroffenen Wohnungsvermittlung stamme.

Der Antragsteller zu 3 ist Mieter und hält zurzeit eine Wohnung inne, welche seitens des Antragstellers zu 1 vermittelt worden ist, welchem der Antragsteller zu 3 auch künftig Aufträge zur Wohnungssuche erteilen möchte.

Im Ergebnis lehnte das Bundesverfassungsgericht den Eilantrag zur Aussetzung des Inkrafttretens des Mietrechtnovellierungsgesetz ab.

Zur Begründung führte das Bundesverfassungsgericht aus, dass hinsichtlich der Aussetzung eines Gesetzes strenge Maßstäbe anzulegen sind, da in die Gesetzgebung eingegriffen wird. Vor diesem Hintergrund sei der Antrag der Antragsteller zu 1 und zu 2 auf der Ebene der Interessenabwägung abzulehnen, da schon der Eingriff in den Kernbereich des Unternehmens nicht in ausreichender Weise dargetan wurde. Hinsichtlich des Antragstellers zu 3 führte das Gericht aus, dass es diesem auch in Zukunft unbenommen sei, Aufträge zu Wohnungsvermittlung zu vergeben und sich gegenüber dem jeweiligen Makler zur Zahlung der Courtage zu verpflichten.

So habe der Antragsteller zu 1 schon keine Existenzgefährdung, mithin keinen direkten Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb als grundrechtlich geschützte Position dargetan, der Antragsteller zu 2 habe einen solchen Eingriff zwar behauptet, diesen aber nicht ausreichend dargelegt.

Im Rahmen der Interessenabwägung beruft sich das Bundesverfassungsgericht auf Zahlen des Statistischen Bundesamtes in deren Umsetzung sich lediglich eine durchschnittliche Belastung der betroffenen Unternehmen in Höhe von ca. 8200 € darstellen ließe. Hieraus folgert das Gericht, dass es zu einer Existenzbedrohung des gesamten Berufsstandes der Wohnungsvermittler nicht kommen wird, so dass im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung dem gesetzlichen Ziel zur Entlastung von Mietern auf dem angespannten Wohnungsmarkt der Vorzug zu geben war.

Eine Aussetzung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes kam daher nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts nicht in Betracht, das Gericht weist jedoch ausdrücklich darauf hin, dass auch nach § 2 Abs. 1a WoVermG n.F. anderweitige Vertragsgestaltungen zulässig sind, welche für Suchaufträge im Bereich der Wohnungsvermittlung wirksam vereinbart werden können.

Fazit

Die Entscheidung mag für den zu beurteilenden Sachverhalt vor dem Hintergrund der Angaben der Beteiligten zutreffend sein.

Existenzgefährdende Umsatzeinbußen einzelner im Bereich der Wohnungsvermittlung tätiger Makler müssen demnach über entsprechende Vertragsgestaltungen mit dem Wohnungssuchenden als Auftraggeber abgefangen werden.

Bei der entsprechenden Ausgestaltung von Verträgen, bzw. allgemeinen Geschäftsbedingungen stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.

RA Offermanns
27.5.2015

Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts kann hier online abgerufen werden und ist nachfolgend im Volltext angefügt.

Entscheidung im Volltext:

BUNDESVERFASSUNGSGERICHT

– 1 BvQ 9/15 –
In dem Verfahren
über den Antrag,
im Wege der einstweiligen Anordnung

die Art. 3 Nr. 1 a), b), e), Nr. 2 und Nr. 5 a) aa) des Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl I S. 610) vorläufig, längstens für die Dauer von sechs Monaten, außer Vollzug zu setzen,

Antragsteller:

1. B…,

2. S…,

3. G…

– Bevollmächtigter:

Rechtsanwalt Dr. Uwe Lipinski,
Bahnhofstraße 55 – 57, 69115 Heidelberg –

hat die 2. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts durch

die Richter Gaier,

Schluckebier,

Paulus

gemäß § 32 Abs. 1 in Verbindung mit § 93d Abs. 2 BVerfGG in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. August 1993 (BGBl I S. 1473)

am 13. Mai 2015 einstimmig beschlossen:

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung wird abgelehnt.

G r ü n d e :
I.

1

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung ist darauf gerichtet, das zum 1. Juni 2015 vorgesehene Inkrafttreten des Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl I S. 610) auszusetzen, soweit durch das Gesetz das so genannte Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Mietverträgen über Wohnraum vorgeschrieben werden soll.

2

1. Durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz wird im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermG) das „Bestellerprinzip in seiner materiellen Bedeutung“ für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume eingeführt. Nach der Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung soll diejenige Partei, die sich eines Wohnungsvermittlers bediene und in deren wirtschaftlichem Interesse der Vermittler vorwiegend tätig werde, auch dessen Vertragspartner im rechtlichen Sinne werden und bleiben; der Veranlasser der Maklerleistung soll daher verpflichtet sein, die anfallende Maklercourtage zu begleichen (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 16). Danach kommen entgeltpflichtige Maklerverträge, die zukünftig der Textform bedürfen (§ 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermG n.F.), zwischen einem Wohnungsuchenden und einem Wohnungsvermittler (Makler) nur noch dann zustande, wenn der Makler ausschließlich wegen des Vertrags mit dem Wohnungsuchenden diejenige Wohnung beschafft, über die der Mietvertrag schließlich zustande kommt (§ 2 Abs. 1a WoVermG n.F.). Hat hingegen der Vermieter dem Makler eine Wohnung zur Suche eines für ihn geeigneten Mieters an die Hand gegeben, soll der Mieter nicht zur Zahlung der Courtage verpflichtet sein. Vereinbarungen, durch die Wohnungsuchende verpflichtet werden, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen, sind unwirksam (§ 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermG n.F.). Verstöße von Wohnungsvermittlern gegen das Verbot, von Wohnungsuchenden ein Entgelt zu fordern, können mit Bußgeldern bis zu 25.000 € verfolgt werden (§ 8 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 WoVermG n.F.).

3

Auch künftig könnten aber sowohl Mieter als auch Vermieter Auftraggeber des Wohnungsvermittlers sein (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 1). Die Regelung ist ausweislich der Gesetzesbegründung in erster Linie für angespannte Wohnungsmärkte relevant. Auf ausgeglichenen Wohnungsmärkten oder auf Teilmärkten mit einem Überschuss an freien Mietwohnungen habe der Vermieter jedenfalls nicht zwingend die Marktmacht, Maklerkosten auf den Wohnungsuchenden abzuwälzen (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 16).

4

2. Die Antragsteller zu 1) und 2) sind Immobilienmakler, die sich durch die Einführung des Bestellerprinzips in ihrer wirtschaftlichen Existenz bedroht sehen. Der Antragsteller zu 3) ist ein Wohnungsmieter, der meint, in seinem Recht auf Vertragsfreiheit verletzt zu sein.

5

a) Der Antragsteller zu 1) betreibt seit dem Jahr 1994 in W. im Landkreis R. ein einzelkaufmännisches Unternehmen zur Immobilienvermittlung. Seine Geschäftstätigkeit besteht unter anderem in der Vermittlung von Miet- und Kaufverträgen. Nach eigenen Angaben führt der Antragsteller zu 1) jährlich bis zu 1.000 Grundstücks- und Wohnungsbesichtigungen in einem Gebiet zwischen dem Bodensee und der Stadt Laupheim (Landkreis Biberach) durch. Dabei sollen bislang etwa 30 % des Umsatzes auf den Bereich der Wohnraumvermietung entfallen sein. Bereits seit der Verabschiedung des Gesetzes durch den Bundestag am 5. März 2015 und der Zustimmung durch den Bundesrat am 27. März 2015 hätten sich erhebliche Umsatzeinbußen bemerkbar gemacht. Im ersten Quartal 2013 habe der Umsatzanteil aus Mietverträgen noch 28 %, im ersten Quartal 2014 noch 18 % und im ersten Quartal 2015 nur noch knapp 6 % betragen. Der anteilige Gewinn sei entsprechend zurückgegangen. Die Gewinnentwicklung könne jedoch noch nicht genauer bestimmt werden, weil sich der Gesamtumsatz aus mehreren Bereichen zusammensetze, unter anderem auch aus der Vermittlung von Grundstücken zum Erwerb.

6

Darüber hinaus bietet der Antragsteller zu 1), angeblich als einziger Makler in der Region, in größerem Umfang „Home Staging“ an. Hierbei werden durch gezielten Einsatz von Möbeln, Farbe, Licht und Fußbodengestaltung Immobilien auf den Verkauf vorbereitet, um die Angebotszeit zu verkürzen und einen höheren Kaufpreis zu erzielen. Nach dem Vortrag des Antragstellers zu 1) hätten verschiedene Eigentümer, die ihm für diese Dienste zuvor schon mehrere Objekte an die Hand gegeben hätten, klar zum Ausdruck gebracht, dass sie nach dem 1. Juni 2015 die Zusammenarbeit einstellen oder zumindest stark einschränken würden. Er sei daher bereits gezwungen gewesen, Personal abzubauen, insbesondere die Zusammenarbeit mit anderen selbständigen Maklern zu beenden. Ihre künftige Bezahlung habe er trotz Umplanungen und Einsparung an anderer Stelle angesichts der zu erwartenden Umsatzentwicklung nicht mehr garantieren können.

7

b) Der Antragsteller zu 2) betreibt in N. (Landkreis H.) in Form einer Kommanditgesellschaft ein auf die Vermittlung von Mietwohnungen spezialisiertes Maklerbüro. Nach eigenen Angaben erzielt er seit circa 20 Jahren durchschnittlich mindestens 95 % seiner Einnahmen aus diesem Bereich. Er verfüge auch nur über eine Gewerbeerlaubnis für die Vermittlung von Mietverträgen und nicht für den Verkauf von Immobilien. Den Lebensunterhalt für sich und seine Ehefrau bestreite er derzeit vollständig aus Provisionen, die er durch die Vermittlung von Mietobjekten erziele. Die Maklertätigkeit solle auch im Alter den gemeinsamen Lebensunterhalt sichern, eine andere Vorsorge hätten sie nicht getroffen. Zu diesem Zweck habe der Antragsteller zu 2) schon seit einiger Zeit Kernbereiche des Unternehmens wie die Terminvereinbarungen und die Akquise von Wohnungen und Mietinteressenten auf externe Mitarbeiter ausgelagert, von denen einige bereits Ende des Jahres 2014 mit Blick auf die Einführung des Bestellerprinzips ihre Zusammenarbeit gekündigt hätten. Derzeit befänden sich 68 Wohnungen im Bestand des Antragstellers zu 2), die mit Inkrafttreten des Gesetzes am 1. Juni 2015 faktisch und rechtlich unvermittelbar seien, weil er weder von den Eigentümern noch von den Mietinteressenten eine Provision erhalten könne.

8

c) Der Antragsteller zu 3) ist Mieter einer Wohnung in W. (Landkreis R.), die ihm vom Antragsteller zu 1) vermittelt worden ist. Er beabsichtigt, auch künftig Wohnungen über ihn und andere Makler anzumieten und diese dafür angemessen zu bezahlen. Letzteres sei mit Inkrafttreten des Gesetzes ab dem 1. Juni 2015 jedoch nicht mehr auf legale Weise möglich.

9

3. Die Antragsteller zu 1) und 2) rügen die Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 2 Abs. 1, Art. 3 Abs. 1, Art. 12 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 GG. Der Antragsteller zu 3) sieht sich in seinen Grundrechten aus Art. 2 Abs. 1 und Art. 3 Abs. 1 GG verletzt. Neben dem vorliegenden Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung haben sie mit den gleichen Rügen Verfassungsbeschwerde erhoben (1 BvR 1015/15).

10

Die Einführung des Bestellerprinzips sei schon nicht hinreichend geeignet, um das gesetzgeberische Ziel einer besseren Versorgung sozial schwacher Bürger mit angemessenem Wohnraum zu erreichen, weil der Mangel an bezahlbarem Wohnraum nichts mit dem bisherigen Geschäftsgebaren von Wohnungsmaklern zu tun habe. Darüber hinaus greife das Mietrechtsnovellierungsgesetz auch unverhältnismäßig in die Berufsfreiheit der Antragsteller zu 1) und 2) und in ihr von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschütztes Recht am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb ein. Die Unverhältnismäßigkeit der Regelung ergebe sich zum einen daraus, dass der Gesetzgeber keine Übergangsfrist vorgesehen habe, innerhalb derer sie in der Lage gewesen wären, zumindest ihren bisherigen Wohnungsbestand noch zu den gewohnten Konditionen vermarkten zu können. Zudem führe das Verbot des § 2 Abs. 1a WoVermG n.F. dazu, dass der Makler für seine Tätigkeit gar keine Vergütung mehr verlangen könne und sei daher mit untragbaren wirtschaftlichen Nachteilen verbunden. Die vom Gesetzgeber bezweckte Abwälzung der Kostenlast auf die Anbieterseite führe dazu, dass Eigentümer und Vermieter kaum noch Aufträge erteilen würden. Um Maklerkosten zu sparen, würden sie eher selbst nach einem Mieter suchen oder ihre Wohnungen sogar vorübergehend leer stehen lassen, weil dies immer noch günstiger sei. Dies könne sich auch negativ auf die Belange der Wohnungsuchenden auswirken, weil die für sie nützlichen Aspekte der Vermittlungstätigkeit wie die Ortskenntnis des Maklers, die Präsentation der Wohnung und eine sachkundige Beratung wegfielen.

11

Ihrem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung müsse daher bereits deshalb entsprochen werden, weil auch bei summarischer Prüfung der Erfolgsaussichten die Verfassungsbeschwerde offensichtlich begründet sei. Doch selbst wenn man davon ausgehe, dass die Erfolgsaussichten in der Hauptsache offen seien, müsse die einstweilige Anordnung unter dem Gesichtspunkt einer umfassenden Folgenabwägung ergehen. Denn durch ihren Erlass würde das Inkrafttreten des Gesetzes nur über einen überschaubaren Zeitraum hinausgeschoben. Werde eine einstweilige Anordnung dagegen abgelehnt, sich die Verfassungsbeschwerde dann jedoch als erfolgreich erweisen sollte, hätten tausende Immobilienmakler bereits gravierende Umsatzeinbußen erlitten und wären zu organisatorischen Maßnahmen wie Personalabbau gezwungen, die später nur mit erheblichem Aufwand oder gar nicht wieder rückgängig zu machen seien. Namentlich dem Antragsteller zu 2) drohe die Insolvenz, wenn keine einstweilige Anordnung ergehen würde. Der Antragsteller zu 1) müsse mit weiteren Umsatz- und Gewinneinbußen rechnen, so dass ein weiterer Personalabbau äußerst wahrscheinlich sei. Aber auch für Millionen zahlungswillige und zahlungsfähige Mieter wie dem Antragsteller zu 3), die bis zu einer Entscheidung in der Hauptsache keine Makleraufträge mehr erteilen könnten, träten irreversible Nachteile ein, weil die einmal begangene Verletzung ihrer Vertragsfreiheit nicht mehr rückgängig zu machen sei.
II.

12

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung bleibt ohne Erfolg.

13

Nach § 32 Abs. 1 BVerfGG kann das Bundesverfassungsgericht im Streitfall einen Zustand durch einstweilige Anordnung vorläufig regeln, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile, zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus einem anderen wichtigen Grund zum gemeinen Wohl dringend geboten ist.

14

Bei der Prüfung, ob die Voraussetzungen des § 32 Abs. 1 BVerfGG gegeben sind, ist wegen der weittragenden Folgen einer verfassungsgerichtlichen einstweiligen Anordnung regelmäßig ein strenger Maßstab anzulegen (vgl. BVerfGE 55, 1 <3>; 82, 310 <312>; 94, 166 <216 f.>; 104, 23 <27>; 106, 51 <58>). Dabei müssen die Gründe, welche für die Verfassungswidrigkeit der angegriffenen Maßnahme sprechen, außer Betracht bleiben, es sei denn, die Verfassungsbeschwerde erwiese sich als von vornherein unzulässig oder offensichtlich unbegründet (vgl. BVerfGE 121, 1 <15>; 122, 342 <355>; 131, 47 <55>; stRspr). Das Bundesverfassungsgericht hat lediglich die Nachteile abzuwägen, die einträten, wenn eine einstweilige Anordnung nicht erginge, die Verfassungsbeschwerde aber in der Hauptsache Erfolg hätte, gegenüber den Nachteilen, die entstünden, wenn die begehrte einstweilige Anordnung erlassen würde, der Verfassungsbeschwerde aber der Erfolg zu versagen wäre (vgl. BVerfGE 122, 342 <361>; 131, 47 <55>; stRspr).

15

1. Die Verfassungsbeschwerde der Antragsteller zu 1) und 2) ist zwar mit Blick auf das Inkrafttreten der angegriffenen gesetzlichen Neuregelung zum 1. Juni 2015 weder von vornherein unzulässig noch offensichtlich unbegründet (a). Nach dem Ergebnis der hiernach gebotenen Folgenabwägung kann aber gleichwohl keine einstweilige Anordnung ergehen (b).

16

a) Die vorgetragenen verfassungsrechtlichen Bedenken, insbesondere ob die Änderungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz mit dem Grundrecht der Antragsteller zu 1) und 2) aus Art. 12 Abs. 1 GG in Einklang stehen, bedürfen einer näheren Prüfung im Verfassungsbeschwerdeverfahren. Durch die gesetzliche Neuregelung wird namentlich in den Schutzbereich der Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG) eingegriffen. Sie hindert Wohnungsvermittler zukünftig in einer Vielzahl von Fällen an vertraglichen Vereinbarungen, wonach eine Vergütung ihrer beruflichen Tätigkeit von Wohnungsuchenden zu leisten ist. Es wird insbesondere zu prüfen sein, ob die durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz gewählte Ausgestaltung des Bestellerprinzips mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit vereinbar ist (vgl. insoweit auch die Stellungnahme des Bundesrats zum Gesetzentwurf der Bundesregierung, BTDrucks 18/3121, S. 46 f.).

17

b) Allerdings führt die danach gebotene Folgenabwägung vorliegend zur Ablehnung der Anträge. Ungeachtet der Frage nach der Schwere der nachteiligen Folgen, die für den Fall des Ergehens einer einstweiligen Anordnung für die Allgemeinheit eintreten müssten, ist den Antragstellern zu 1) und 2) jedenfalls die Darlegung eines unter den gegebenen Umständen hinreichend schwerwiegenden Nachteils weder für die Gesamtheit oder eine erhebliche Zahl der Wohnungsvermittler noch im Hinblick auf ihre eigene Situation gelungen.

18

aa) Wird die Aussetzung des Vollzugs eines Gesetzes begehrt, ist bei der Folgenabwägung ein besonders strenger Maßstab anzulegen (vgl. BVerfGE 121, 1 <17 f.>; 122, 342 <361>; stRspr). Das Bundesverfassungsgericht darf von seiner Befugnis, das Inkrafttreten eines Gesetzes zu verzögern, nur mit größter Zurückhaltung Gebrauch machen, weil der Erlass einer solchen einstweiligen Anordnung stets einen erheblichen Eingriff in die Gestaltungsfreiheit des Gesetzgebers darstellt. Ein Gesetz darf deshalb nur dann vorläufig am Inkrafttreten gehindert werden, wenn die Nachteile, die mit seinem Inkrafttreten nach späterer Feststellung seiner Verfassungswidrigkeit verbunden wären, in Ausmaß und Schwere die Nachteile deutlich überwiegen, die im Falle der vorläufigen Verhinderung eines sich als verfassungsgemäß erweisenden Gesetzes einträten. Bei dieser Folgenabwägung sind die Auswirkungen auf alle von dem Gesetz Betroffenen zu berücksichtigen, nicht nur Folgen, die sich für den Antragsteller ergeben (vgl. BVerfGE 106, 369 <375>; 112, 220 <221>; 112, 284 <292>; 121, 1 <17 f.>; 122, 342 <362>; 131, 47 <61>).

19

Hiernach müssen die Gründe, die für den Erlass der einstweiligen Anordnung sprechen, im Vergleich zu den Gründen für Anordnungen, die weniger schwer in die Interessen der Allgemeinheit eingreifen, ganz besonderes Gewicht haben (vgl. BVerfGE 104, 23 <27 f.>; 117, 126 <135>). Schon wenn die jeweiligen Nachteile der abzuwägenden Folgenkonstellation einander in etwa gleichgewichtig gegenüberstehen, gebietet es die gegenüber der Gestaltungsfreiheit des Gesetzgebers notwendige Zurückhaltung des Gerichts, das angegriffene Gesetz nicht am Inkrafttreten zu hindern, bevor geklärt ist, ob es vor der Verfassung Bestand hat (vgl. BVerfGE 104, 51 <60>; 106, 369 <376>; 108, 45 <51>).

20

Die Entscheidung, ob eine einstweilige Anordnung zu erlassen ist oder nicht, hängt unter diesen Umständen von einer Gewichtung der Folgen ab, die in dem einen oder dem anderen Fall eintreten würden. Dabei sind zum einen die Folgen zu berücksichtigen, die der Inhalt der Entscheidung für die vom Gesetzgeber verfolgten Belange des Schutzes der Wohnungsuchenden hätte. Zum anderen sind die Folgen der jeweiligen Entscheidung für die beruflichen und wirtschaftlichen Belange der Beschwerdeführer und der Wohnungsvermittler in ähnlicher Lage zu berücksichtigen (vgl. BVerfGE 96, 120 <129>). Entscheidend ist, ob die ihnen entstehenden wirtschaftlichen Nachteile entweder zu einem endgültigen und auf Dauer nicht kompensierbaren Schaden führen oder in der Zeit zwischen dem Inkrafttreten der Änderungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes und der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts in der Hauptsache sehr schwerwiegend sind (vgl. BVerfGE 108, 45 <50>; 131, 47 <61 ff.>). Dieser äußerst strenge Maßstab verlangt nicht nur eine besondere Schwere der im Fall des Unterbleibens einer einstweiligen Anordnung entstehenden Nachteile, sondern stellt auch sehr hohe Anforderungen an die Darlegung, dass solche Nachteile zu gewärtigen sind (vgl. zu diesem Kriterium BVerfG, Beschluss der 1. Kammer des Ersten Senats vom 27. Dezember 2002 – 1 BvR 2351/02 -, NVwZ 2003, S. 725 <726>).

21

bb) Daran gemessen genügen die Darlegungen der Antragsteller zu 1) und 2) nicht für die angestrebte Aussetzung des Vollzugs der gesetzlichen Vorschriften zur Einführung des Bestellerprinzips.

22

Bleibt das Gesetz in der vorliegenden Fassung in Kraft, so zwingt dies zwar die Antragsteller zu 1) und 2) wie alle Wohnungsvermittler zu erheblichen Umstellungen in ihrem Geschäftsmodell, deren wirtschaftliche Auswirkungen nach den Ausführungen des Gesetzentwurfs erheblich, im Einzelnen aber schwer abschätzbar sind. Weiterführend ist es den Antragstellern zu 1) und 2) nicht gelungen, im Hinblick auf die Gesamtheit oder doch einen signifikanten Anteil der Wohnungsvermittler oder im Hinblick auf ihre eigene Situation hinreichend schwerwiegende Nachteile darzutun.

23

(1) Die Gesetzesbegründung selbst geht von „deutlichen Umsatzrückgängen“ für Wohnungsvermittler durch die Neuregelungen im Wohnungsvermittlungsrecht aus (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 4).

24

(a) Von den gesetzlichen Änderungen sollen ausweislich des Gesetzentwurfs etwa 537.000 Vermietungsfälle jährlich betroffen sein, in denen die Wohnungsuchenden nicht mehr die Maklercourtage tragen müssen. Daraus ergäben sich für die Wohnungsuchenden mit Berücksichtigung der Umsatzsteuer Einsparungen von 573,52 Millionen Euro (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 26). Bezüglich dieser Fälle geht der Gesetzentwurf allerdings davon aus, dass die Vermieter nur in der Hälfte der Fälle die Wohnungsvermietung selbst übernehmen, während sie in den verbleibenden Fällen auch künftig Makler einschalten würden. Da ein verstärkter Preiswettbewerb zwischen den Maklern zu erwarten sei, erscheine die Annahme plausibel, dass sich die gegenüber Vermietern durchzusetzende Courtage halbiere (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 26). Aus diesen auch vom Nationalen Normenkontrollrat in seiner Stellungnahme bestätigten Zahlen ergeben sich entgangene Einnahmen der Wohnungsvermittler in Höhe von circa 310 Millionen Euro (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 39, 41).

25

(b) Auf dieser Grundlage, die von den Antragstellern zu 1) und 2) nicht mit belastbaren weiteren Angaben ergänzt worden ist, ist die für den ganzen Berufsstand der Wohnungsvermittler geltend gemachte Existenzbedrohung nicht hinreichend substantiiert dargelegt.

26

Nach den Daten des Statistischen Bundesamtes gab es im Jahr 2012 in Deutschland 37.900 Unternehmen (einschließlich inhabergeführter Unternehmen), die ihren wirtschaftlichen Schwerpunkt in der Vermittlung und Verwaltung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen für Dritte haben. Diese Unternehmen setzten im Jahr 2012 rund 17,1 Milliarden Euro um. Für jedes Unternehmen wurden durchschnittlich 451.000 € erwirtschaftet (Statistisches Bundesamt, Fachserie 9 Reihe 4.3, Strukturerhebung im Dienstleistungsbereich Grundstücks- und Wohnungswesen 2012, 2014, S. 3, 5). Daraus ergibt sich auf der Basis der in der Gesetzesbegründung genannten Zahlen eine durchschnittliche Belastung dieser Unternehmen in Höhe von circa 8.200 € durch das Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes. Von einer Existenzbedrohung des gesamten Berufsstandes der Wohnungsvermittler lässt sich hiernach nicht ausgehen.

27

Die Wohnungsvermittler werden dadurch, dass die bisherigen Formen der Abwälzung ihres Honorars auf die Wohnungsuchenden nicht mehr im bisherigen Umfang möglich sein werden, auch nicht zu einer grundlegenden Veränderung ihrer beruflichen Tätigkeit in dem Sinne gezwungen, dass sie die bisher ihre Lebensgrundlage bildende Tätigkeit völlig aufgeben und eine neue, auf anderen beruflichen Voraussetzungen beruhende Existenz aufbauen müssen. Sie können vielmehr im bisherigen beruflichen Tätigkeitsbereich verbleiben und sind nicht zum Erwerb grundlegend neuer Kenntnisse und Fähigkeiten gezwungen; auch das auf ihrem beruflichen Lebensweg erworbene Wissen und die spezifischen Berufserfahrungen können sie weiterhin verwerten (vgl. BVerfGE 25, 367 <370>).

28

Das gilt insbesondere im Hinblick darauf, dass die meisten Makler nicht ausschließlich als Wohnungsvermittler tätig sein dürften. Vielmehr vermitteln sie in der Regel auch Mietverträge über gewerblich genutzte Immobilien sowie Kaufverträge über private und gewerbliche Immobilien. Vielfach sind sie auch in der Immobilienverwaltung und anderen immobiliennahen Dienstleistungsbereichen tätig. Diese Tätigkeitsfelder und Einnahmequellen bleiben durch die Änderungen im Wohnungsvermittlungsgesetz gänzlich unberührt. Darüber hinaus ist nicht auszuschließen, dass für die Wohnungsvermittlung neue Modelle zur Vergütung jedenfalls durch Vermieter entwickelt werden, die mit § 2 Abs. 1a WoVermG n.F. vereinbar sind und so die anzunehmenden Einnahmeausfälle zumindest teilweise kompensiert werden können.

29

Soweit die Wohnungsvermittler im Bereich der Vermittlung von Wohnraum ihr Entgelt zukünftig vom Vermieter verlangen können, ergibt sich aus der ebenfalls durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz eingeführten Regelung zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten („Mietpreisbremse“) voraussichtlich keine übermäßige Zusatzbelastung. In den angespannten Wohnungsmärkten, in denen diese greifen wird, verfügen die Vermieter über die Marktmacht, die Mieten bei Neuvermietungen im Rahmen des gesetzlich Zulässigen zu erhöhen; im Übrigen enthält das Gesetz verschiedene Ausnahmetatbestände, bei deren Vorliegen die Mietpreisbremse nicht greift. Es bleibt den Vermietern also unbenommen, die ihnen nunmehr entstehenden Maklerkosten bei der Festlegung der Höhe der Miete zu berücksichtigen.

30

(2) Im Hinblick auf die eigene Situation der Antragsteller zu 1) und 2) ist im Ausgangspunkt zu berücksichtigen, dass wirtschaftliche Nachteile, die lediglich Einzelnen durch den Vollzug eines Gesetzes entstehen, im Allgemeinen nicht geeignet sind, die Aussetzung der Anwendung von Normen zu begründen (vgl. BVerfGE 6, 1 <6>; 7, 175 <179, 182 f.>; 14, 154; BVerfGK 7, 188 <191 f.>). Das gilt hier in besonderem Maße, weil das vom Gesetzgeber gewählte legitime Ziel gerade in einer finanziellen Entlastung der Wohnungsuchenden von Maklerkosten besteht.

31

Unter welchen Umständen anderes zu gelten hat, wenn die unmittelbare Gefahr besteht, dass ein Gewerbebetrieb unter Geltung und Vollzug der gesetzlichen Regelung, deren einstweilige Aussetzung beantragt ist, vollständig zum Erliegen käme und ihm dadurch ein Schaden entstünde, der im Falle der späteren Feststellung der Verfassungswidrigkeit der angegriffenen Regelung nicht mehr rückgängig gemacht werden könnte (vgl. BVerfGE 14, 153 f.; 40, 179 <181>; 68, 233 <236>; 131, 47 <61 ff.>; BVerfGK 7, 188 <192>; BVerfG, Beschluss des Ersten Senats vom 15. September 1994 – 1 BvR 1651/94 -, NJW 1995, S. 771), kann vorliegend offen bleiben. Denn angesichts der hohen Anforderungen, die hieran jedenfalls zu stellen sind, mangelt es dem Vortrag der Antragsteller zu 1) und 2) an einer hinreichend substantiierten Darlegung sowohl eines auf die Einführung des Bestellerprinzips zurückzuführenden schweren Nachteils als auch des von § 32 Abs. 1 BVerfGG zur Abwehr eines solchen geforderten dringenden Gebotenseins des Erlasses einer einstweiligen Anordnung. Insoweit bedarf es in tatsächlicher Hinsicht zumindest im Sinne einer Plausibilitätskontrolle nachprüfbarer individualisierter und konkreter Darlegungen (vgl. BVerfGE 106, 351 <357>; BVerfGK 7, 188 <192>; BVerfG, Beschluss der 1. Kammer des Zweiten Senats vom 9. September 1999 – 2 BvR 1646/98 -, NVwZ-RR 2000, S. 16).

32

So hat der Antragsteller zu 1) zwar durch die Vorlage der Erklärung seines Steuerberaters konkret dargelegt, wie groß der auf die Wohnraumvermietung entfallende Umsatzanteil ist. Sein Vortrag verhält sich aber nicht dazu, ob ein nennenswerter Anteil dieser Einnahmen aus von Mietern gezahlten Provisionen stammt. Jedenfalls aber behauptet er angesichts seiner weiteren Einnahmequellen nicht einmal, dass die Einführung des Bestellerprinzips den Fortbestand seines Unternehmens gefährden könnte. Auch als eine entsprechende Neuregelung noch nicht absehbar war, erzielte er bereits über 70 % seiner Umsätze aus der Vermittlung von Grundstücken und Eigentumswohnungen und dem so genannten Home Staging.

33

Demgegenüber macht der Antragsteller zu 2) zwar geltend, dass ihm die Insolvenz drohe, falls das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft trete, allerdings ohne dies durch konkrete Zahlen belegen zu können. Er legt weder seine Umsätze noch Gewinne näher dar und nimmt auch keine Stellung dazu, ob er seine Provisionen bislang ausschließlich von Mietern oder auch von Anbieterseite erhalten hat.

34

2. Die Verfassungsbeschwerde des Antragstellers zu 3) ist dagegen bereits offensichtlich unzulässig, so dass der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung nach § 32 Abs. 1 BVerfGG bereits aus diesem Grund abzulehnen ist, ohne dass es einer Folgenabwägung bedarf.

35

Ungeachtet der Frage, dass bereits eine Beschwer des Antragstellers zu 3) als eines potentiellen Wohnungsuchenden und damit als eines Begünstigten der gesetzlichen Neuregelung zweifelhaft erscheint, ist jedenfalls dem Begründungserfordernis (§§ 92, 23 Abs. 1 Satz 2 BVerfGG) nicht genügt. Eine ausreichende Begründung setzt voraus, dass die Möglichkeit der Verletzung des Beschwerdeführers in einem Grundrecht oder grundrechtsgleichen Recht mit hinreichender Deutlichkeit aufgezeigt wird (vgl. BVerfGE 108, 370 <386 f.> m.w.N.; stRspr). Dies ist dem Antragsteller weder im vorliegenden Verfahren noch mit der Begründung der gleichzeitig erhobenen Verfassungsbeschwerde gelungen. Insbesondere ist nicht zu ersehen, dass der Antragsteller zu 3) in seiner durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Vertragsfreiheit verletzt sein könnte. Es bleibt ihm weiterhin unbenommen, über den Nachweis oder die Vermittlung von Wohnraum wirksame Maklerverträge zu schließen und sich zur Zahlung der Courtage zu verpflichten. Nicht jedes Entgeltversprechen eines Wohnungsuchenden unterfällt dem Verbot des § 2 Abs. 1a WoVermG n.F., vielmehr ist durch dessen zweiten Halbsatz ausdrücklich der Fall ausgenommen, dass der Wohnungsuchende dem Makler einen Suchauftrag erteilt und dieser daraufhin ausschließlich in seinem Interesse und nicht für den Vermieter tätig geworden ist (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 26).

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Diese Entscheidung ist unanfechtbar.

Gaier Schluckebier Paulus

(Quelle: Bundesverfassungsgericht)

BGH: Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen

(Quelle: Pressemitteilung des BGH)

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich heute in drei Entscheidungen mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt. Durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln genannt) wird die (als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegende) Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. (Quoten-)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nunmehr – wie bereits im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135) erwogen – seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 264 ff.).

Auch an seiner weiteren (früheren) Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.; Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 20) hält der Senat nach den heutigen Entscheidungen nicht mehr fest.

Weiterhin maßgeblich ist allerdings der Ausgangspunkt auch der früheren Rechtsprechung des Senats, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.

Bei Erlass der oben genannten Rechtsentscheide aus den Jahren 1987 und 1988 entsprach es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs, den Anwendungsbereich Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in einer Weise einzuschränken, die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde (vgl. Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, aaO S. 87 f.). Dem damaligen Verständnis lag die Vorstellung zugrunde, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die „üblichen“ Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften.

Hieran hält der Senat angesichts der weiteren Entwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht fest. Insbesondere durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans (grundlegend Senatsurteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 unter II 2) und durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess (dazu Senatsurteil vom 29. Mai 2013 – VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505 Rn. 20 mwN) sind die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen erheblich verschärft worden.

Gemessen daran ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

In dem Verfahren VIII ZR 185/14, in dem die Vorinstanzen der auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gerichteten Klage überwiegend stattgegeben hatten, hat der Bundesgerichtshof unter Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts abschließend entschieden, dass die Klage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (insgesamt) abgewiesen wird. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist unwirksam, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stellt in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar.

Im Verfahren VIII ZR 242/13, in dem das Berufungsgericht dem Vermieter den begehrten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zugesprochen hatte, hat der Bundesgerichtshof die Sache unter Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit die – vom Mieter zu beweisende Frage – geklärt werden kann, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Dabei kommt es (wie in dem Verfahren VIII ZR 185/14 näher ausgeführt wird) für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat zusätzlich entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter – Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht.

Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der Senat ursprünglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach „starren“ Fristen für zulässig erachtet (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 aaO) und dies später (Urteil vom 26. September 2007, aaO Rn.17 f., 29) dahin modifiziert, dass derartige Klauseln (nur dann) der Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

Im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, aaO) hatte der Senat bereits Bedenken angedeutet, ob eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens der Inhaltskontrolle standhält. Diese Bedenken hat der Senat nunmehr für durchgreifend erachtet und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine – zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende – unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

In dem Verfahren VIII ZR 21/13 hat der Bundesgerichtshof die Entscheidung des Berufungsgerichts bestätigt, das eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb verneint hatte, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf „starre“ Fristen abstellt und deshalb insgesamt unwirksam ist. Auf die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert übergeben worden war, kam es aus diesem Grund in diesem Verfahren nicht mehr an.

(Quelle: Pressemitteilung des BGH)

RA Offermanns
19.03.2015

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BGH: Versorgung eines verpachteten Grundstücks mit Strom führt zu stillschweigendem Liefervertrag mit Pächter

zu BGH, Urteil vom 02.07.2014 – VIII ZR 316/13.

Versorgt ein Energieversorgungsunternehmen ein Grundstück mit Strom, ohne dass es einen schriftlichen Liefervertrag gibt, und hat der Grundstückseigentümer das Grundstück verpachtet, so kommt bei Stromverbrauch durch den Pächter mit diesem stillschweigend ein Vertrag über die Stromlieferung zustande. Deswegen müsse sich das Energieversorgungsunternehmen mit seinen Zahlungsforderungen an den Pächter, nicht aber an den Eigentümer des Grundstückes wenden, so der Bundesgerichtshof (Urteil vom 02.07.2014, Az.: VIII ZR 316/13).
Grundstückseigentümer oder Pächter in Anspruch zu nehmen?

Die Klägerin, ein Energieversorgungsunternehmen, begehrt vom Beklagten als Grundstückseigentümer eine Vergütung für Stromlieferungen in Höhe von 32.539,09 Euro. Der Beklagte hatte das versorgte Grundstück am 29.01.2007 erworben und am 02.02.2007 an seinen Sohn verpachtet. Nach dem Pachtvertrag war der Pächter verpflichtet, die Stromkosten aufgrund eines eigenen Vertrags mit dem Versorgungsunternehmen zu tragen.
Energieversorger richtet sich an Grundstückseigentümer

Der Pächter verbrauchte erhebliche Mengen an Strom, schloss jedoch keinen Stromversorgungsvertrag ab und teilte der Klägerin auch nicht mit, dass er Strom verbrauche. Die Klägerin ließ mehrfach auf dem Grundstück den Stromverbrauch ablesen und schickte die entsprechenden Rechnungen zunächst an die frühere Grundstückseigentümerin, die der Klägerin jeweils mitteilte, dass sie mit dem Grundbesitz nichts mehr zu tun habe. Am 14.12.2012 erstellte die Klägerin gegenüber dem Beklagten als Grundstückseigentümer eine Rechnung für den Zeitraum vom 01.02.2008 bis zum 30.11.2010 in Höhe von 32.539,09 Euro.
BGH: Energieversorgungsunternehmen kann nur Pächter in Anspruch nehmen

Das Landgericht hat die auf Zahlung dieses Betrages gerichtete Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung sowie die vom BGH zugelassene Revision der Klägerin sind ohne Erfolg geblieben. Der BGH hat entschieden, dass zwischen der Klägerin und dem Beklagten kein Energieversorgungsvertrag zustande gekommen ist. Denn die Realofferte des Energieversorgungsunternehmens richte sich typischerweise an denjenigen, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt. Da es nicht maßgeblich auf die Eigentümerstellung selbst, sondern auf die hierdurch vermittelte Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ankommt, sei im Streitfall der Pächter des Grundstücks als Adressat des Vertragsangebots anzusehen, nicht der beklagte Eigentümer. Indem der Pächter Strom verbraucht habe, habe er aus objektiver Sicht des Energieversorgungsunternehmens die an ihn gerichtete Realofferte konkludent angenommen.
Kurzfristige und geringfügige Energieentnahmen für Feststellung der Vertragsparteien irrelevant

Die von der Klägerin behauptete, ganz geringfügige Energieentnahme durch den Beklagten in dem kurzen Zeitraum von wenigen Tagen zwischen Eigentumserwerb des Beklagten und Übergabe des Grundstücks an den Pächter führe zu keiner anderen Beurteilung, stellt der BGH klar. Unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen an stabilen Vertragsbeziehungen, deren Parteien mit angemessenem Aufwand zu ermitteln sind, seien derartige kurzfristige und geringfügige Energieentnahmen bei der Feststellung der Vertragsparteien zu vernachlässigen.

(Quelle Beck-Online)

Anmerkung

Mit der oben genannten Entscheidung ordnet der BGH den konkludenten Vertragsschluss dem Bereich privater Haushalte zu Grundversorgern nach § 2 Abs. 2 GVVStrom gleich.

Auch nach der GVV Strom kommt ein konkludenter Vertrag durch Abnahme von Strom, also der Annahme der Realofferte, nur mit dem jeweiligen Nutzer, in diesem Bereich etwa dem Mieter, zu Stande.

Das Verhältnis zwischen Anschlussnutzer und Anschlussnehmer wird in dieser Entscheidung konsequent fortgesetzt und der Vertrag zum tatsächlichen Nutzer bejaht.

 

RA Offermanns

07.07.2014

Zustimmung zur Mieterhöhung bei Veräußerung des Mietobjektes

Zu BGH VIII ZR 203/13

Soweit die Voraussetzungen des § 558 BGB erfüllt sind, d.h. ein Mietverhältnis mindestens 15 Monate lang besteht, die letzte Mieterhöhung ein Jahr zurückliegt und die Miete nicht etwa durch automatische Wertsicherungsklauseln oder Indexmieten erhöht werden kann, kann der Vermieter die Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen.

Weiter ist hierbei die Kappung gemäß § 558 Abs. 3 BGB auf maximal 20 % in 3 Jahren, gegebenenfalls weitere Kappungsgrenzen, sofern durch Verordnung bestimmt, zu berücksichtigen.

Der BGH hatte sich mit einer Gestaltung zu beschäftigen, in der der künftige Vermieter, ohne bereits im Grundbuch eingetragen zu sein, die Zustimmung zur Mieterhöhung des Mieters begehrte.

Eine solche Ermächtigung kann einerseits in einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen Veräußerer, Erwerber und Mieter vorgenommen werden, diese Ermächtigung kann andererseits aber auch bereits im Kaufvertrag zwischen Veräußerer und Erwerber getroffen werden, etwa im Rahmen der Regelung zum Übergang von Rechten, Nutzungen und Lasten.

Der Kaufvertrag muss hierzu eindeutig vorsehen, dass der Erwerber anstelle des Veräußerers als bisherigem Vermieter ermächtigt ist, sämtliche Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen erforderliche Prozesse zu führen.

Sieht der Kaufvertrag eine solche Ermächtigung vor, kann auch der künftige Eigentümer vor Eigentumsumschreibung die Zustimmung zur Mieterhöhung vom Mieter begehren.

Mit BGH (Urteil vom 19.3.2014, VIII ZR 203/13) setzt eine solche Ermächtigung nicht voraus, dass diese Ermächtigung gegenüber dem Mieter (vorher) offen gelegt wurde.

Anders als im Falle der Vertretung wird der Erwerber ermächtigt, Erklärungen im eigenen Namen abzugeben und nicht wie im Rahmen der Vertretung, im Namen des Veräußerers. Ein Fall der Vertretung liegt daher nicht vor.

Auch während der Schwebezeit zwischen Kaufvertragsschluss und Eintragung im Grundbuch können so die Interessen des Erwerbers wahrgenommen werden.

Erhält der Mieter jedoch eine Aufforderung zur Zustimmung zur Mieterhöhung von einer anderen Person als dem bisherigen Vermieter, ist auf sein Verlangen die Ermächtigung nachzuweisen.

Soweit also eine vermietete Wohnung veräußert wird, sollte der Erwerber darauf achten, dass eine entsprechende Klausel im Kaufvertrag aufgenommen wird, da der Veräußerer in der Regel kein Interesse mehr daran haben wird, Mieter mit einem Zustimmungsverfahren zu überziehen.

Fristen zur Zustimmung des Mieters können so vorzeitig bereits in Gang gesetzt werden.

RA Offermanns
2.6.2014

AG München: Streit mit Nachbarn rechtfertigt keinen Video-Türspion

zu AG München, Urteil vom 04.12.2013 – 413 C 26749/13.

Die Überwachung des Hausflurs mit einem Video-Türspion ist unzulässig. Dies gilt auch dann, wenn die Kamera aus Angst vor den Nachbarn eingesetzt wird. Denn die Videoüberwachung verletze das allgemeine Persönlichkeitsrecht von Mitmietern und Dritten, so das Amtsgericht München (Urteil vom 04.12.2013, Az.: 413 C 26749/13, rechtskräftig).
Mieterin setzte aus Angst vor Nachbarn Video-Türspion ein

Eine Münchnerin brachte an der Eingangstür ihrer im Erdgeschoß liegenden Etagenwohnung im Stadtgebiet von München einen elektrischen Video-Türspion an, da sie Angst vor ihren Etagennachbarn hatte. Der Türspion übertrug tagsüber im «Live-Modus» das Geschehen im Hausflur im Bereich unmittelbar vor der Wohnungseingangstür auf einen in der Wohnung befindlichen Bildschirm, fertigte aber keine Aufnahmen. In der Nacht war das Gerät auf «Automatikmodus» geschaltet. Bei Aktivierung des Bewegungsmelders wurde die Videokamera ausgelöst und das Geschehen im Flur/Treppenhaus im Bereich vor der Wohnungseingangstür der Beklagten aufgezeichnet und gespeichert. Diese Aufnahmen konnten dann auf dem Bildschirm in der Wohnung oder einem PC angesehen werden. Die beklagte Münchnerin sichtete morgens die Aufnahmen der vorangegangenen Nacht und löschte diese, sofern nichts Verdächtiges festgestellt wurde.
Vermieterin fordert Mieterin zu Entfernung der Kamera auf

Nachdem die Vermieterin die Kamera bei einer Hausbegehung entdeckt hatte, forderte sie die Mieterin auf, die Kamera zu entfernen, da die Überwachung des Hauseingangs einen erheblichen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht der Mitmieter und Besucher darstelle. Die Mieterin meint, zum Einbau und Betrieb des Türspions berechtigt zu sein, da sie Angst von ihren Nachbarn habe, mit denen sie sich seit Jahren im Streit befinde. Da sie sich weigerte, die Kamera abzubauen, verklagte sie die Vermieterin auf Entfernung der Videokamera.
Mitmieter haben Recht auf unüberwachten Zugang zu ihrer Wohnung

Das AG München gab der Vermieterin Recht. Diese könne die Beseitigung der Kamera verlangen, wenn das allgemeine Persönlichkeitsrecht von Mitmietern oder Dritten verletzt und dieser Eingriff nicht gerechtfertigt sei. Hierzu sei eine Interessenabwägung zwischen den Persönlichkeitsrechten der Mitmieter und Dritten und dem Schutzinteresse der Vermieterin einerseits und dem Eigentumsrecht und Überwachungsinteresse der beklagten Mieterin andererseits vorzunehmen. Das allgemeine Persönlichkeitsrecht gemäß Art. 2 Abs. 1 GG gebe dem einzelnen einen Anspruch auf Achtung der individuellen Persönlichkeit auch gegenüber einer Privatperson. Es umfasse auch die Freiheit vor unerwünschter Kontrolle oder Überwachung durch Dritte, insbesondere in der Privat- und Intimsphäre im häuslichen und privaten Bereich. Dies beinhalte für die Mitmieter nicht nur die Freiheit, die Wohnung oder das Haus zu verlassen oder zu betreten, ohne dass ein Mitmieter dies stets überwacht und jederzeit feststellen kann. Es beinhalte darüber hinaus auch das Recht, ungestört und nicht überwacht Besuch zu empfangen.
Privatsphäre der Mitmieter und Besucher massiv verletzt

Hier sei die Privatsphäre der Mitmieter und Besucher verletzt worden, da die Videoüberwachung und insbesondere die Videoaufzeichnung in der Nacht im häuslichen Bereich stattgefunden habe, so das AG München. Eine Überwachung des Hausflures, der Hauseingangstür oder anderer gemeinschaftsbezogener Flächen sei grundsätzlich unzulässig, da diese Bereiche allgemein zugänglich seien und nicht dem alleinigen Hoheitsbereich der beklagten Mieterin unterstünden oder ihrem alleinigen Hausrecht unterfielen. Denn die Mitmieter und Besucher, die berechtigt den Flur beziehungsweise das Treppenhaus beträten, würden per Video aufgenommen. Da die beklagte Mieterin im Erdgeschoss des Anwesens wohne, müssten die übrigen Mitmieter beziehungsweise deren Besucher an ihrer Wohnungseingangstür vorbei, um zu ihren Wohnungen zu gelangen. Somit würden sie, unabhängig von ihrem Verhalten, nachts gefilmt und die Aufnahmen würden gespeichert. Die Beklagte entscheide allein, ob die Aufnahmen gelöscht werden oder nicht. Dies stelle eine massive Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts der Mitmieter und Besucher dar.
Streitigkeiten mit Nachbarn rechtfertigten Videoüberwachung nicht

Das Gericht stellt weiter fest, dass dieser Eingriff ist auch nicht gerechtfertigt war wegen der Streitigkeiten mit den Nachbarn. Eine Überwachung wäre nur dann gerechtfertigt, wenn die Überwachung zur Abwehr unmittelbar bevorstehender Angriffe auf die Person der Mieterin notwendig war beziehungsweise ist und dieser Gefahr nicht anders begegnet werden kann. Die Fertigung und Speicherung von Aufnahmen sei dagegen völlig unabhängig von dem Verhalten der gefilmten Person erfolgt. Die beklagte Mieterin habe zudem andere Möglichkeiten gehabt, etwaigen Angriffen beziehungsweise Streitigkeiten mit den Nachbarn zu begegnen. Bei gravierenden Vorfällen bleibe es ihr unbenommen, die Polizei einzuschalten. Sofern es sich um weniger schwerwiegende Vorfälle handele, könne sie sich zudem selbst so verhalten, dass die Situation nicht eskaliert.
(Quelle Beck-Online)