Zustimmung zur Mieterhöhung bei Veräußerung des Mietobjektes

Zu BGH VIII ZR 203/13

Soweit die Voraussetzungen des § 558 BGB erfüllt sind, d.h. ein Mietverhältnis mindestens 15 Monate lang besteht, die letzte Mieterhöhung ein Jahr zurückliegt und die Miete nicht etwa durch automatische Wertsicherungsklauseln oder Indexmieten erhöht werden kann, kann der Vermieter die Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen.

Weiter ist hierbei die Kappung gemäß § 558 Abs. 3 BGB auf maximal 20 % in 3 Jahren, gegebenenfalls weitere Kappungsgrenzen, sofern durch Verordnung bestimmt, zu berücksichtigen.

Der BGH hatte sich mit einer Gestaltung zu beschäftigen, in der der künftige Vermieter, ohne bereits im Grundbuch eingetragen zu sein, die Zustimmung zur Mieterhöhung des Mieters begehrte.

Eine solche Ermächtigung kann einerseits in einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen Veräußerer, Erwerber und Mieter vorgenommen werden, diese Ermächtigung kann andererseits aber auch bereits im Kaufvertrag zwischen Veräußerer und Erwerber getroffen werden, etwa im Rahmen der Regelung zum Übergang von Rechten, Nutzungen und Lasten.

Der Kaufvertrag muss hierzu eindeutig vorsehen, dass der Erwerber anstelle des Veräußerers als bisherigem Vermieter ermächtigt ist, sämtliche Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen erforderliche Prozesse zu führen.

Sieht der Kaufvertrag eine solche Ermächtigung vor, kann auch der künftige Eigentümer vor Eigentumsumschreibung die Zustimmung zur Mieterhöhung vom Mieter begehren.

Mit BGH (Urteil vom 19.3.2014, VIII ZR 203/13) setzt eine solche Ermächtigung nicht voraus, dass diese Ermächtigung gegenüber dem Mieter (vorher) offen gelegt wurde.

Anders als im Falle der Vertretung wird der Erwerber ermächtigt, Erklärungen im eigenen Namen abzugeben und nicht wie im Rahmen der Vertretung, im Namen des Veräußerers. Ein Fall der Vertretung liegt daher nicht vor.

Auch während der Schwebezeit zwischen Kaufvertragsschluss und Eintragung im Grundbuch können so die Interessen des Erwerbers wahrgenommen werden.

Erhält der Mieter jedoch eine Aufforderung zur Zustimmung zur Mieterhöhung von einer anderen Person als dem bisherigen Vermieter, ist auf sein Verlangen die Ermächtigung nachzuweisen.

Soweit also eine vermietete Wohnung veräußert wird, sollte der Erwerber darauf achten, dass eine entsprechende Klausel im Kaufvertrag aufgenommen wird, da der Veräußerer in der Regel kein Interesse mehr daran haben wird, Mieter mit einem Zustimmungsverfahren zu überziehen.

Fristen zur Zustimmung des Mieters können so vorzeitig bereits in Gang gesetzt werden.

RA Offermanns
2.6.2014